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Eigenbedarfskündigung Teil 2 – Sonderfälle und Härteklauseln in Dresden
Eigenbedarfskündigung Teil 2 – Sonderfälle und Härteklauseln in Dresden
Im ersten Teil haben wir die Grundlagen der Eigenbedarfskündigung in Dresden erläutert. Dieser Teil widmet sich den Sonderfällen – denn die Praxis ist oft komplizierter als die Theorie.Der Härtefall-Einwand: Wenn Mieter in Dresden nicht ausziehen müssenAuch bei einer rechtmäßigen Eigenbedarfskündigung können Dresdner Mieter Widerspruch einlegen, wenn das Verlassen der Wohnung eine besondere Härte darstellt. Typische Härtegründe sind hohes Alter, schwere Erkrankung, lange Mietdauer oder fehlende Ersatzwohnung im gleichen Stadtteil. Gerichte in Sachsen urteilen hier einzelfallbezogen.Eigenbedarfskündigung bei Umwandlung in EigentumswohnungEine Besonderheit in Dresden und ganz Deutschland: Wer eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umwandelt und dann mit Eigenbedarf kündigt, muss eine verlängerte Sperrfrist von 3 Jahren beachten (in manchen Gebieten bis zu 10 Jahre). Das ist ein häufiger Fehler bei Eigentümern, die ihre Dresdner Wohnung an Familienangehörige übergeben wollen.Was tun wenn der Mieter nicht auszieht?Nach Ablauf der Kündigungsfrist und bei Weigerung des Mieters bleibt nur die Räumungsklage. Diese kann in Dresden mehrere Monate bis über ein Jahr dauern. In manchen Fällen ist ein Aufhebungsvertrag mit Abfindung schneller und günstiger.Alternative: Verkauf der vermieteten WohnungAnstatt auf Eigenbedarf zu klagen, entscheiden sich viele Dresdner Eigentümer für den Verkauf der vermieteten Wohnung an einen Kapitalanleger. Das ist rechtlich unkomplizierter und oft wirtschaftlich vorteilhafter. Ich unterstütze Sie gerne bei dieser Entscheidung.
In diesem zweiten Teil erfahren Sie mehr über die Formalitäten, die zu einer Eigenbedarfskündigung gehören.
Voranmeldung des Eigenbedarfs
Schließen Sie bei der Übernahme einer vermieteten Wohnung mit den Mietern einen neuen Mietvertrag, so muss Ihr Vorhaben bereits im Mietvertrag festgehalten sein. So hat der Mieter schon im Voraus ausdrücklich die Kenntnis über den geplanten Eigenbedarf. Zur Sicherheit können Sie beim Vertragsabschluss genau dokumentieren. Halten Sie fest, wie der Mieter über die Eigenbedarfspläne unterrichtet wurde. Seine Unterschrift bestätigt anschließend die Kenntnisnahme.
Das Kündigungsschreiben
Steht der Plan zur Eigenbedarfskündigung fest, muss ein Kündigungsschreiben verfasst werden. Hier gilt es, genau auf die formelle Richtigkeit zu achten, denn Fehler können die Kündigung unwirksam werden lassen.
Die Kündigung muss grundsätzlich schriftlich erfolgen und sie muss den Kündigungsgrund beinhalten. Das heißt, das Schreiben informiert den Mieter darüber, wann, warum und für wen der Mietvertrag gekündigt wird. Das Schreiben beinhaltet also:
Den Namen der Bedarfsperson,
ihr Verhältnis zum Vermieter oder eine Darlegung der persönlichen Umstände zur Verbundenheit,
eine genaue Begründung des Wohnbedarfs,
einen Hinweis auf eine mögliche Alternativwohnung, falls der Vermieter über eine solche verfügt und
einen Hinweis auf das gesetzliche Widerspruchsrecht.
Kündigung muss den Mieter erreichen
Sind alle Formalitäten erfüllt und das Kündigungsschreiben korrekt, muss dieses den Mieter zweifelsfrei erreichen. Mit dem Abschicken des Schreibens ist die Kündigung auf Eigenbedarf längst nicht wirksam. Denn oft bestreiten Mieter den Erhalt der Kündigung. Schicken Sie es per Einschreiben oder übergeben Sie die Eigenbedarfskündigung persönlich im Beisein eines Zeugen.
Eigenbedarfskündigung: Eine Alternative
Sind die Verhältnisse zwischen Mieter und Vermieter unklar oder ist unsicher, ob Eigenbedarf angemeldet werden kann oder ein Härtefall vorliegt, gibt es eine Alternative zur Eigenbedarfskündigung. Diese setzt jedoch eine einvernehmliche Einigung zwischen Mieter und Vermieter voraus: Es ist der Mietaufhebungsvertrag. Durch ihn wird das Mietverhältnis zu einem vereinbarten Zeitpunkt aufgehoben, der Mieter zieht fristgemäß aus und macht die Wohnung für den Vermieter frei.
Möchten Sie eine vermietete Wohnung kaufen und sind sich über die Voraussetzungen unsicher, die zur Eigenbedarfskündigung nötig sind, lesen Sie im ersten Teil dieser Serie mehr darüber. Sind noch Fragen offen? Kontaktieren Sie mich gerne!
Voranmeldung des Eigenbedarfs
Schließen Sie bei der Übernahme einer vermieteten Wohnung mit den Mietern einen neuen Mietvertrag, so muss Ihr Vorhaben bereits im Mietvertrag festgehalten sein. So hat der Mieter schon im Voraus ausdrücklich die Kenntnis über den geplanten Eigenbedarf. Zur Sicherheit können Sie beim Vertragsabschluss genau dokumentieren. Halten Sie fest, wie der Mieter über die Eigenbedarfspläne unterrichtet wurde. Seine Unterschrift bestätigt anschließend die Kenntnisnahme.
Das Kündigungsschreiben
Steht der Plan zur Eigenbedarfskündigung fest, muss ein Kündigungsschreiben verfasst werden. Hier gilt es, genau auf die formelle Richtigkeit zu achten, denn Fehler können die Kündigung unwirksam werden lassen.
Die Kündigung muss grundsätzlich schriftlich erfolgen und sie muss den Kündigungsgrund beinhalten. Das heißt, das Schreiben informiert den Mieter darüber, wann, warum und für wen der Mietvertrag gekündigt wird. Das Schreiben beinhaltet also:
Den Namen der Bedarfsperson,
ihr Verhältnis zum Vermieter oder eine Darlegung der persönlichen Umstände zur Verbundenheit,
eine genaue Begründung des Wohnbedarfs,
einen Hinweis auf eine mögliche Alternativwohnung, falls der Vermieter über eine solche verfügt und
einen Hinweis auf das gesetzliche Widerspruchsrecht.
Kündigung muss den Mieter erreichen
Sind alle Formalitäten erfüllt und das Kündigungsschreiben korrekt, muss dieses den Mieter zweifelsfrei erreichen. Mit dem Abschicken des Schreibens ist die Kündigung auf Eigenbedarf längst nicht wirksam. Denn oft bestreiten Mieter den Erhalt der Kündigung. Schicken Sie es per Einschreiben oder übergeben Sie die Eigenbedarfskündigung persönlich im Beisein eines Zeugen.
Eigenbedarfskündigung: Eine Alternative
Sind die Verhältnisse zwischen Mieter und Vermieter unklar oder ist unsicher, ob Eigenbedarf angemeldet werden kann oder ein Härtefall vorliegt, gibt es eine Alternative zur Eigenbedarfskündigung. Diese setzt jedoch eine einvernehmliche Einigung zwischen Mieter und Vermieter voraus: Es ist der Mietaufhebungsvertrag. Durch ihn wird das Mietverhältnis zu einem vereinbarten Zeitpunkt aufgehoben, der Mieter zieht fristgemäß aus und macht die Wohnung für den Vermieter frei.
Möchten Sie eine vermietete Wohnung kaufen und sind sich über die Voraussetzungen unsicher, die zur Eigenbedarfskündigung nötig sind, lesen Sie im ersten Teil dieser Serie mehr darüber. Sind noch Fragen offen? Kontaktieren Sie mich gerne!
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Mein Name ist Rico Peuker. Ich bin Immobilienmakler und Inhaber des Unternehmens peuker_IMMOBILIEN in Dresden. Ich setze mit meinem Know-how und meiner Erfahrung den Verkauf Ihrer Immobilie um. Haben Sie noch offene Fragen? Kontaktieren Sie mich gerne!