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Stolperfallen beim Immobilienkauf in Dresden: Diese Fehler kosten Sie bares Geld
Stolperfallen beim Immobilienkauf in Dresden: Diese Fehler kosten Sie bares Geld
Der Dresdner Immobilienmarkt ist attraktiv – und genau deshalb kaufen hier viele Menschen unter Zeitdruck. Wer zu schnell entscheidet oder die falschen Dinge übersieht, zahlt drauf. Als Makler und ehemaliger Bauunternehmer sehe ich diese Fehler regelmäßig.Stolperfalle 1: Bausubstanz wird unterschätztGerade bei Altbauten in der Dresdner Neustadt, in Striesen oder Blasewitz sehen Käufer die schönen Stuckdecken – und übersehen das marode Dach, die veraltete Elektrik oder fehlende Kellerabdichtung. Eine Immobilie in Dresden kauft man nicht nach Fotos. Ohne fachkundige Beurteilung der Bausubstanz kann ein vermeintliches Schnäppchen schnell zum Sanierungsprojekt werden, das die Kalkulation sprengt.Stolperfalle 2: Energieeffizienz und GEGSeit Einführung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) sind Käufer bei Bestandsimmobilien in Dresden mit konkreten Sanierungspflichten konfrontiert. Wer ein Haus mit Energieeffizienzklasse F oder schlechter kauft, muss wissen: Es können Nachrüstpflichten bestehen. Diese Kosten müssen im Kaufpreis eingerechnet werden.Stolperfalle 3: Grundbuch nicht gelesenIm Dresdner Grundbuch können Wohnrechte, Nießbrauch, Leitungsrechte, Vorkaufsrechte oder Grundschulden früherer Eigentümer stehen. Viele Käufer lassen sich vom Notar beruhigen – ohne selbst zu verstehen, was da eingetragen ist. Ein erfahrener Makler erklärt Ihnen das Grundbuch verständlich, bevor Sie unterschreiben.Stolperfalle 4: Kaufpreis ohne MarktbezugIn manchen Dresdner Stadtteilen – besonders in Loschwitz, Wachwitz oder der Altstadt – werden Preise aufgerufen, die mit der tatsächlichen Marktentwicklung wenig zu tun haben. Ohne Vergleichstransaktionen aus dem Dresdner Markt zahlen Käufer zu viel. Als lokaler Makler mit Marktkenntnis seit 2007 kenne ich die realen Transaktionspreise in Dresden.Stolperfalle 5: Kaufnebenkosten vergessenKaufen in Dresden bedeutet: Grunderwerbsteuer (3,5 % in Sachsen), Notarkosten, Grundbuchkosten, ggf. Maklerprovision – zusammen schnell 7–10 % des Kaufpreises zusätzlich. Wer das nicht einkalkuliert hat, gerät in finanzielle Schieflage noch vor dem Einzug.Mein Rat als Dresdner ImmobilienmaklerOb Sie kaufen oder verkaufen möchten – eine ehrliche Einschätzung durch jemanden, der den Dresdner Markt kennt und Bausubstanz beurteilen kann, ist Gold wert. Ich helfe Ihnen, die richtigen Fragen zu stellen, bevor Sie unterschreiben.
Zwar sind die Zinsen derzeit sehr niedrig und es ist verlockend, einen Kredit ohne Bedenken aufzunehmen, doch ein Immobilienkredit läuft über eine lange Zeit. Es ist unwahrscheinlich, dass die Zinsen so niedrig bleiben bis der Kredit abbezahlt ist. Sie können damit rechnen, dass Sie am Ende der Laufzeit doppelt so viel zurückgezahlt haben, wie Sie zu Beginn aufgenommen haben.
Achten Sie bei der Wahl Ihres Kredites auf eine möglichst lange Zinsbindung, damit Sie nach dem Ablauf dieser kein böses Erwachen erleben. Haben Sie eine Zinsbindung von 10 Jahren vereinbart, wird nach dieser Zeit der Zins neu verhandelt. Im schlimmsten Fall sind Sie die folgenden 10 bis 15 Jahre mit hohen Zinsen belastet.
Zu den Zinsen treten Nebenkosten hinzu, die bei einem Haus deutlich höher ausfallen als bei einer Wohnung. Beim Kauf werden die Grunderwerbssteuer, Notar- und Maklerkosten fällig. Neben Strom, Wasser und Heizung müssen auch die Müllabfuhr, Instandhaltung und Modernisierungen gestemmt werden.
Kalkulieren Sie alles bei einer Entscheidung für oder gegen den Immobilienkauf mit ein. Fühlen Sie sich in der Lage, diese Belastungen auf sich zu nehmen, steht keine finanzielle Stolperfalle mehr im weg.
2. Übersehene Mängel
Zum Immobilienkauf gehört eine eingehende Besichtigung des gesamten Objektes. Schließlich müssen Sie genau wissen, was Sie kaufen. Doch sind Sie kein Profi, könnten Sie dabei kleine Mängel übersehen, die sich bei genauerer Betrachtung als erhebliche Schäden entpuppen können. Ein kleiner Riss in der Fassade kann ein Riss im Putz sein oder ein Riss im Mauerwerk. Letzteres kann ein teures Unterfangen werden und belastet die eigene Kasse sehr, wenn solche Instandsetzungsmaßnahmen nicht einkalkuliert wurden. Ein Gutachter kann für Sie eine Immobilie auf Herz und Nieren prüfen, damit Sie keine bösen Überraschungen erleben.
3. Die Eigenbedarfsfalle bei vermieteten Objekten
Sind Sie beim Immobilienkauf auf der Suche nach einem Objekt, das Sie selbst bewohnen möchten, bedarf es einer genauen Prüfung der Verträge, sollte die gewünschte Wohnung vermietet sein. Sie übernehmen die bestehenden Mietverträge beim Kauf der Wohnung. Es gelten also auch für Sie als neuer Eigentümer die vereinbarten Kündigungsfristen. Die Kündigung ist aber ohne ein berechtigtes Interesse nicht wirksam. Der Eigenbedarf für den Vermieter selbst oder seine Angehörigen ist ein berechtigtes Interesse, doch sehr oft kommen Eigenbedarfskündigungen vor Gericht. Überlegen Sie also gut, bevor Sie ein vermietetes Objekt kaufen.
4. Die Tücken der Eigentümergemeinschaft
Eigentumswohnungen haben die Vorteile eines niedrigeren Anschaffungspreises als bei einem Haus und das Grundstück obliegt der Verantwortung der Eigentümergemeinschaft. Instandhaltungs- und Pflegekosten müssen Sie also nicht alleine stemmen. Doch genau da liegt die Stolperfalle. Eine Eigentümergemeinschaft bestimmt per Mehrheitsentscheid, welche Arbeiten in Auftrag gegeben werden. Sind Sie überstimmt, kann es sein, dass hohe Kosten auf Sie zukommen. Sie sind zur Zahlung verpflichtet. Es ist also ratsam, für solche Fälle etwas Geld beiseite zu legen, wenn Sie den Immobilienkauf einer Wohnung in Betracht ziehen.
5. Die Wertstabilität und Altersvorsorge
Oft wird die eigene Immobilie als Altersvorsorge angeschafft, denn im eigenen Heim muss keine Miete gezahlt werden. Die Kosten, die insbesondere in Punkt 1 und 4 bereits genannt wurden, bestehen jedoch weiterhin. Darüber hinaus werden Immobilien aufgrund ihres Wertes oft als Vorsorgeoption betrachtet. Dies sind sie aber nur, wenn die Lage stimmt und das Objekt nicht unbedingt selbst bewohnt wird. Denn in einer Immobilie ist ihr Kapital gebunden. Brauchen Sie im Alter Geld, um Ihren Lebensstandard aufrecht zu erhalten, wird Ihnen der Besitz eines Hauses nicht viel nützen. Erst beimVerkauf greift die immobile Altersvorsorge.
Damit sich über die Jahre kein Wertverlust der Immobilie entwickelt und die Altersvorsorge stabil bleibt, müssen ständig Investitionen getätigt werden. Darüber hinaus bringt alles nichts, wenn die Lage nicht stimmt. Die Bevölkerung wird immer älter. Ein Haus auf dem Land wird zum Zeitpunkt der Relevanz Ihrer Altersvorsorge etwas an Wert verloren haben, denn ältere Menschen zieht es zurück in die Stadt, wo alles leicht zu erreichen und die Grundstücke pflegeleicht sind. Einen Käufer für ein Landhaus zu finden wird in Zukunft wahrscheinlich nicht einfach werden. Gehen Sie mit dem Gedanken an eine Altersvorsorge an den Immobilienkauf heran, bedenken Sie die Wertstabilität des Objektes.
Mit Sicherheit zur eigenen Immobilie
Beim Immobilienkauf sind einige Stolperfallen zu beachten. Doch zukünftige Eigentümer haben oft nicht das Fachwissen, um den Überblick zu behalten und alles im Auge zu behalten, was später Probleme erzeugen könnte. Starten Sie glücklich in ein Leben als Immobilieneigentümer und beauftragen Sie einen Immobilienmakler, der Sie berät und die Fallstricke kennt. Benötigen Sie Hilfe und Rat, bin ich jederzeit für Sie erreichbar. Kontaktieren Sie mich und ich gehe gemeinsam mit Ihnen den Weg zum eigenen Heim.
Achten Sie bei der Wahl Ihres Kredites auf eine möglichst lange Zinsbindung, damit Sie nach dem Ablauf dieser kein böses Erwachen erleben. Haben Sie eine Zinsbindung von 10 Jahren vereinbart, wird nach dieser Zeit der Zins neu verhandelt. Im schlimmsten Fall sind Sie die folgenden 10 bis 15 Jahre mit hohen Zinsen belastet.
Zu den Zinsen treten Nebenkosten hinzu, die bei einem Haus deutlich höher ausfallen als bei einer Wohnung. Beim Kauf werden die Grunderwerbssteuer, Notar- und Maklerkosten fällig. Neben Strom, Wasser und Heizung müssen auch die Müllabfuhr, Instandhaltung und Modernisierungen gestemmt werden.
Kalkulieren Sie alles bei einer Entscheidung für oder gegen den Immobilienkauf mit ein. Fühlen Sie sich in der Lage, diese Belastungen auf sich zu nehmen, steht keine finanzielle Stolperfalle mehr im weg.
2. Übersehene Mängel
Zum Immobilienkauf gehört eine eingehende Besichtigung des gesamten Objektes. Schließlich müssen Sie genau wissen, was Sie kaufen. Doch sind Sie kein Profi, könnten Sie dabei kleine Mängel übersehen, die sich bei genauerer Betrachtung als erhebliche Schäden entpuppen können. Ein kleiner Riss in der Fassade kann ein Riss im Putz sein oder ein Riss im Mauerwerk. Letzteres kann ein teures Unterfangen werden und belastet die eigene Kasse sehr, wenn solche Instandsetzungsmaßnahmen nicht einkalkuliert wurden. Ein Gutachter kann für Sie eine Immobilie auf Herz und Nieren prüfen, damit Sie keine bösen Überraschungen erleben.
3. Die Eigenbedarfsfalle bei vermieteten Objekten
Sind Sie beim Immobilienkauf auf der Suche nach einem Objekt, das Sie selbst bewohnen möchten, bedarf es einer genauen Prüfung der Verträge, sollte die gewünschte Wohnung vermietet sein. Sie übernehmen die bestehenden Mietverträge beim Kauf der Wohnung. Es gelten also auch für Sie als neuer Eigentümer die vereinbarten Kündigungsfristen. Die Kündigung ist aber ohne ein berechtigtes Interesse nicht wirksam. Der Eigenbedarf für den Vermieter selbst oder seine Angehörigen ist ein berechtigtes Interesse, doch sehr oft kommen Eigenbedarfskündigungen vor Gericht. Überlegen Sie also gut, bevor Sie ein vermietetes Objekt kaufen.
4. Die Tücken der Eigentümergemeinschaft
Eigentumswohnungen haben die Vorteile eines niedrigeren Anschaffungspreises als bei einem Haus und das Grundstück obliegt der Verantwortung der Eigentümergemeinschaft. Instandhaltungs- und Pflegekosten müssen Sie also nicht alleine stemmen. Doch genau da liegt die Stolperfalle. Eine Eigentümergemeinschaft bestimmt per Mehrheitsentscheid, welche Arbeiten in Auftrag gegeben werden. Sind Sie überstimmt, kann es sein, dass hohe Kosten auf Sie zukommen. Sie sind zur Zahlung verpflichtet. Es ist also ratsam, für solche Fälle etwas Geld beiseite zu legen, wenn Sie den Immobilienkauf einer Wohnung in Betracht ziehen.
5. Die Wertstabilität und Altersvorsorge
Oft wird die eigene Immobilie als Altersvorsorge angeschafft, denn im eigenen Heim muss keine Miete gezahlt werden. Die Kosten, die insbesondere in Punkt 1 und 4 bereits genannt wurden, bestehen jedoch weiterhin. Darüber hinaus werden Immobilien aufgrund ihres Wertes oft als Vorsorgeoption betrachtet. Dies sind sie aber nur, wenn die Lage stimmt und das Objekt nicht unbedingt selbst bewohnt wird. Denn in einer Immobilie ist ihr Kapital gebunden. Brauchen Sie im Alter Geld, um Ihren Lebensstandard aufrecht zu erhalten, wird Ihnen der Besitz eines Hauses nicht viel nützen. Erst beim
Damit sich über die Jahre kein Wertverlust der Immobilie entwickelt und die Altersvorsorge stabil bleibt, müssen ständig Investitionen getätigt werden. Darüber hinaus bringt alles nichts, wenn die Lage nicht stimmt. Die Bevölkerung wird immer älter. Ein Haus auf dem Land wird zum Zeitpunkt der Relevanz Ihrer Altersvorsorge etwas an Wert verloren haben, denn ältere Menschen zieht es zurück in die Stadt, wo alles leicht zu erreichen und die Grundstücke pflegeleicht sind. Einen Käufer für ein Landhaus zu finden wird in Zukunft wahrscheinlich nicht einfach werden. Gehen Sie mit dem Gedanken an eine Altersvorsorge an den Immobilienkauf heran, bedenken Sie die Wertstabilität des Objektes.
Mit Sicherheit zur eigenen Immobilie
Beim Immobilienkauf sind einige Stolperfallen zu beachten. Doch zukünftige Eigentümer haben oft nicht das Fachwissen, um den Überblick zu behalten und alles im Auge zu behalten, was später Probleme erzeugen könnte. Starten Sie glücklich in ein Leben als Immobilieneigentümer und beauftragen Sie einen Immobilienmakler, der Sie berät und die Fallstricke kennt. Benötigen Sie Hilfe und Rat, bin ich jederzeit für Sie erreichbar. Kontaktieren Sie mich und ich gehe gemeinsam mit Ihnen den Weg zum eigenen Heim.
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Mein Name ist Rico Peuker. Ich bin Immobilienmakler und Inhaber des Unternehmens peuker_IMMOBILIEN in Dresden. Ich setze mit meinem Know-how und meiner Erfahrung den Verkauf Ihrer Immobilie um. Haben Sie noch offene Fragen? Kontaktieren Sie mich gerne!