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Immobilienbewertung in Dresden: Was ist Ihre Immobilie wirklich wert?
Immobilienbewertung in Dresden: Was ist Ihre Immobilie wirklich wert?
„Was ist meine Immobilie wert?“ – Das ist die Frage, die fast jeder Eigentümer in Dresden irgendwann stellt. Die ehrliche Antwort: Es kommt auf sehr viel mehr an als auf Lage und Quadratmeter. Eine fundierte Immobilienbewertung in Dresden erfordert lokale Marktkenntnis, Bauwissen und wirtschaftliches Urteilsvermögen.Warum Online-Rechner in Dresden nicht reichenKostenlose Online-Bewertungstools spucken Zahlen aus – aber sie kennen weder Ihren Keller noch den Zustand der Heizungsanlage noch die Besonderheiten des Dresdner Immobilienmarkts. In Dresden machen Stadtteile wie Loschwitz, Blasewitz oder Leuben enorme Wertunterschiede. Eine Altbauwohnung in der Dresdner Neustadt ist nach völlig anderen Kriterien zu bewerten als ein Einfamilienhaus in Cossebaude oder ein Mehrfamilienhaus in Gorbitz.Was eine professionelle Bewertung beinhaltetEine seriöse Immobilienbewertung in Dresden umfasst: Vergleichswertanalyse auf Basis tatsächlicher Transaktionen im jeweiligen Stadtteil, Bewertung des baulichen Zustands (Dach, Fassade, Haustechnik), Einschätzung des Sanierungsbedarfs nach GEG und aktueller Energieeffizienzklasse, Lagebewertung nach Mikro- und Makrolage sowie aktuelle Nachfragesituation am Dresdner Markt.Mein Vorteil: Handwerk trifft BetriebswirtschaftIch bin seit 2007 Immobilienmakler in Dresden – aber ich war vorher Handwerker und Bauunternehmer. Das bedeutet: Ich stehe vor Ihrer Immobilie und sehe, was eine Bewertung wirklich ausmacht. Feuchter Keller? Ich erkenne das. Veraltete Elektrik? Ich weiß, was das kostet. Sanierungsstau bei der Heizung? Ich kann das einpreisen. Die meisten Makler in Dresden haben keinen handwerklich-technischen Hintergrund. Sie schätzen – ich beurteile. Das ist ein echter Unterschied, wenn es darum geht, einen realistischen Verkaufspreis für Ihre Dresdner Immobilie zu ermitteln: weder zu niedrig, damit Sie kein Geld verschenken, noch zu hoch, damit die Immobilie nicht monatelang auf dem Markt liegt.Was passiert mit dem Ergebnis?Eine professionelle Immobilienbewertung in Dresden ist keine Schätzung zum Einrahmen – sie ist die Grundlage Ihrer Verkaufsstrategie. Aus der Bewertung leite ich ab: optimaler Angebotspreis, Vermarktungsstrategie, Zielgruppe und realistischer Zeitrahmen für Ihren Immobilienverkauf in Dresden. Die Bewertung durch peuker_IMMOBILIEN ist für Sie kostenlos und unverbindlich.
Zum Verkehrswert der Immobilie zählt das gesamte Grundstück und die Bauten, mit denen es bestückt ist. In der ImmoWertV sind drei Bewertungsverfahren genannt, die oft in der Praxis zur Immobilienbewertung herangezogen werden.
Das Vergleichswertverfahren zur Immobilienbewertung
Bei diesem Verfahren wird die Immobilie mit ähnlichen Objekten und deren bereits erzielten Kaufpreisen verglichen. Die Informationen darüber können beim Gutachterausschuss der Gemeinde angefragt werden. Es werden zunächst Durchschnittswerte pro Quadratmeter gebildet. Das Ergebnis wird unter Beachtung der Besonderheiten der Immobilie nach oben oder unten korrigiert. Modernisierungen des Grundstückes oder des Hauses wirken sich mit einem Zuschlag aus, während ein Reparaturstau mit einem Abschlag bewertet wird. Dadurch entsteht ein individueller Wert, der genau auf das Objekt zugeschnitten ist.
Sowohl als Verkäufer als auch als Käufer hilft es Ihnen, Ihren Preis zu verteidigen, wenn Sie wissen, wo Sachverständige Abstriche machen oder Zuschüsse geben. Ein Gutachten erstellen zu lassen, ist darum eine solide Basis für die Preisverhandlung.
Die Immobilienbewertung durch Ertragswertverfahren
Vermietete oder verpachtete Immobilien verlangen nach einem anderen Verfahren zur Immobilienbewertung. Hier rückt der Ertragswert in den Vordergrund. Die Miete oder Pacht wird wie Zinsen behandelt. Es geht also um die Einkünfte, die nach Abzug der Bewirtschaftungskosten generiert werden können. Die wird ins Verhältnis zur Dauer, bis das Gebäude durch Abnutzung wertlos wird, gesetzt. Den aktuellen sogenannten Liegenschaftszinssatz berechnet der Gutachterausschuss der Gemeinde in regelmäßigen Abständen. Dadurch kann der Preis Ihrer Immobilie in den örtlichen Immobilienmarkt eingeordnet werden.
Bauten und Boden werden hier getrennt bewertet. Der Boden verliert nicht an Wert durch Abnutzung, darum wird er unabhängig von den Bauten betrachtet.
Mit dem Sachwertverfahren eine Immobilie bewerten
Auch das Sachwertverfahren bewertet den Boden und die Bauten getrennt voneinander. Bei diesem Verfahren wird das Gebäude in den Vordergrund gerückt. Vor allem bei Garagen, Landwirtschaftsgebäuden und Mehrfamilienhäusern kommt diese Methode zum Einsatz. Es wird eine Aufstellung vorgenommen, die aufzeigt, was es kosten würde, dieses Gebäude noch einmal zu bauen. Nach Berücksichtigung der Abschreibung, bzw. der Alterswertminderung ergibt sich der Wert der Immobilie. Die Richtlinie zur Ermittlung des Sachwertes und der Sachwertfaktor des Gutachterausschusses der Gemeinde ergeben eine Hilfestellung zur Immobilienbewertung nach diesem Verfahren.
Eine Immobilie zu kaufen oder verkaufen ist ein großer Schritt, den Sie vielleicht nicht allein gehen möchten. Bestehen Unsicherheiten, ziehen Sie einen Experten zu Rate. Treten Fragen oder Probleme auf, stehe ich Ihnen gerne zur Seite und unterstütze Sie in allen Belangen Ihres Immobilienverkaufs. Kontaktieren Sie mich einfach!
Das Vergleichswertverfahren zur Immobilienbewertung
Bei diesem Verfahren wird die Immobilie mit ähnlichen Objekten und deren bereits erzielten Kaufpreisen verglichen. Die Informationen darüber können beim Gutachterausschuss der Gemeinde angefragt werden. Es werden zunächst Durchschnittswerte pro Quadratmeter gebildet. Das Ergebnis wird unter Beachtung der Besonderheiten der Immobilie nach oben oder unten korrigiert. Modernisierungen des Grundstückes oder des Hauses wirken sich mit einem Zuschlag aus, während ein Reparaturstau mit einem Abschlag bewertet wird. Dadurch entsteht ein individueller Wert, der genau auf das Objekt zugeschnitten ist.
Sowohl als Verkäufer als auch als Käufer hilft es Ihnen, Ihren Preis zu verteidigen, wenn Sie wissen, wo Sachverständige Abstriche machen oder Zuschüsse geben. Ein Gutachten erstellen zu lassen, ist darum eine solide Basis für die Preisverhandlung.
Die Immobilienbewertung durch Ertragswertverfahren
Vermietete oder verpachtete Immobilien verlangen nach einem anderen Verfahren zur Immobilienbewertung. Hier rückt der Ertragswert in den Vordergrund. Die Miete oder Pacht wird wie Zinsen behandelt. Es geht also um die Einkünfte, die nach Abzug der Bewirtschaftungskosten generiert werden können. Die wird ins Verhältnis zur Dauer, bis das Gebäude durch Abnutzung wertlos wird, gesetzt. Den aktuellen sogenannten Liegenschaftszinssatz berechnet der Gutachterausschuss der Gemeinde in regelmäßigen Abständen. Dadurch kann der Preis Ihrer Immobilie in den örtlichen Immobilienmarkt eingeordnet werden.
Bauten und Boden werden hier getrennt bewertet. Der Boden verliert nicht an Wert durch Abnutzung, darum wird er unabhängig von den Bauten betrachtet.
Mit dem Sachwertverfahren eine Immobilie bewerten
Auch das Sachwertverfahren bewertet den Boden und die Bauten getrennt voneinander. Bei diesem Verfahren wird das Gebäude in den Vordergrund gerückt. Vor allem bei Garagen, Landwirtschaftsgebäuden und Mehrfamilienhäusern kommt diese Methode zum Einsatz. Es wird eine Aufstellung vorgenommen, die aufzeigt, was es kosten würde, dieses Gebäude noch einmal zu bauen. Nach Berücksichtigung der Abschreibung, bzw. der Alterswertminderung ergibt sich der Wert der Immobilie. Die Richtlinie zur Ermittlung des Sachwertes und der Sachwertfaktor des Gutachterausschusses der Gemeinde ergeben eine Hilfestellung zur Immobilienbewertung nach diesem Verfahren.
Eine Immobilie zu kaufen oder verkaufen ist ein großer Schritt, den Sie vielleicht nicht allein gehen möchten. Bestehen Unsicherheiten, ziehen Sie einen Experten zu Rate. Treten Fragen oder Probleme auf, stehe ich Ihnen gerne zur Seite und unterstütze Sie in allen Belangen Ihres Immobilienverkaufs. Kontaktieren Sie mich einfach!
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Mein Name ist Rico Peuker. Ich bin Immobilienmakler und Inhaber des Unternehmens peuker_IMMOBILIEN in Dresden. Ich setze mit meinem Know-how und meiner Erfahrung den Verkauf Ihrer Immobilie um. Haben Sie noch offene Fragen? Kontaktieren Sie mich gerne!