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erstellt am 31. Mai 2018 um 8:05Uhr

Immobilienbewertung – So wird der Wert Ihrer Immobilie vom Sachverständigen ermittelt

Der Immobilienmarkt ist in ständiger Bewegung. Zurzeit verläuft er zwar stetig nach oben, doch er unterliegt auch immer wieder Schwankungen. Die Preise verändern sich in kurzen Intervallen. So fragen Sie sich sicher, wie hoch der Wert der Immobilie, die Sie kaufen oder verkaufen wollen, aktuell ist. Um einen realistischen Preis zu ermitteln, gibt es drei verschiedene Verfahren zur Immobilienbewertung, die ich Ihnen hier vorstellen möchte.

 

ImmoWertV – Die gesetzliche Grundlage zur Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertung wird in Deutschland durch den Gesetzgeber unterstützt. Dadurch kommen realistische Preise zustande, die sich nicht nur auf subjektive Preisvorstellungen von Käufer und Verkäufer stützen. Sachverständige arbeiten für ihre Gutachten vorrangig mit der ImmoWertV bzw. der „Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken“, um objektive Werte zu ermitteln. Zum Verkehrswert der Immobilie zählt das gesamte Grundstück und die Bauten, mit denen es bestückt ist. In der ImmoWertV sind drei Bewertungsverfahren genannt, die oft in der Praxis zur Immobilienbewertung herangezogen werden.

 

Das Vergleichswertverfahren zur Immobilienbewertung

Bei diesem Verfahren wird die Immobilie mit ähnlichen Objekten und deren bereits erzielten Kaufpreisen verglichen. Die Informationen darüber können beim Gutachterausschuss der Gemeinde angefragt werden. Es werden zunächst Durchschnittswerte pro Quadratmeter gebildet. Das Ergebnis wird unter Beachtung der Besonderheiten der Immobilie nach oben oder unten korrigiert. Modernisierungen des Grundstückes oder des Hauses wirken sich mit einem Zuschlag aus, während ein Reparaturstau mit einem Abschlag bewertet wird. Dadurch entsteht ein individueller Wert, der genau auf das Objekt zugeschnitten ist.

Sowohl als Verkäufer als auch als Käufer hilft es Ihnen, Ihren Preis zu verteidigen, wenn Sie wissen, wo Sachverständige Abstriche machen oder Zuschüsse geben. Ein Gutachten erstellen zu lassen, ist darum eine solide Basis für die Preisverhandlung.

 

Die Immobilienbewertung durch Ertragswertverfahren

Vermietete oder verpachtete Immobilien verlangen nach einem anderen Verfahren zur Immobilienbewertung. Hier rückt der Ertragswert in den Vordergrund. Die Miete oder Pacht wird wie Zinsen behandelt. Es geht also um die Einkünfte, die nach Abzug der Bewirtschaftungskosten generiert werden können. Die wird ins Verhältnis zur Dauer, bis das Gebäude durch Abnutzung wertlos wird, gesetzt. Den aktuellen sogenannten Liegenschaftszinssatz berechnet der Gutachterausschuss der Gemeinde in regelmäßigen Abständen. Dadurch kann der Preis Ihrer Immobilie in den örtlichen Immobilienmarkt eingeordnet werden.

Bauten und Boden werden hier getrennt bewertet. Der Boden verliert nicht an Wert durch Abnutzung, darum wird er unabhängig von den Bauten betrachtet.

 

Mit dem Sachwertverfahren eine Immobilie bewerten

Auch das Sachwertverfahren bewertet den Boden und die Bauten getrennt voneinander. Bei diesem Verfahren wird das Gebäude in den Vordergrund gerückt. Vor allem bei Garagen, Landwirtschaftsgebäuden und Mehrfamilienhäusern kommt diese Methode zum Einsatz. Es wird eine Aufstellung vorgenommen, die aufzeigt, was es kosten würde, dieses Gebäude noch einmal zu bauen. Nach Berücksichtigung der Abschreibung, bzw. der Alterswertminderung ergibt sich der Wert der Immobilie. Die Richtlinie zur Ermittlung des Sachwertes und der Sachwertfaktor des Gutachterausschusses der Gemeinde ergeben eine Hilfestellung zur Immobilienbewertung nach diesem Verfahren.

Eine Immobilie zu kaufen oder verkaufen ist ein großer Schritt, den Sie vielleicht nicht allein gehen möchten. Bestehen Unsicherheiten, ziehen Sie einen Experten zu Rate. Treten Fragen oder Probleme auf, stehe ich Ihnen gerne zur Seite und unterstütze Sie in allen Belangen Ihres Immobilienverkaufs. Kontaktieren Sie mich einfach!

 

Über den Autor

Rico Peuker Immobilienmakler Dresden

Mein Name ist Rico Peuker.
Ich bin Immobilienmakler und Inhaber des Unternehmens RP Real Estate in Dresden. Ich setze mit meinem Know-how und meiner Erfahrung den Verkauf Ihrer Immobilie um. Haben Sie noch offene Fragen? Kontaktieren Sie mich gerne!

 

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