lädt ...
zur Übersicht
erstellt am 30. Juni 2018 um 8:03Uhr

Ein Mehrfamilienhaus kaufen: Tipps zum Kauf vermieteter Immobilien

Ein Mehrfamilienhaus zu kaufen, ist besonders dann reizvoll, wenn alle Wohnungen vermietet sind. Herrscht kein Leerstand, verspricht die Immobilie einen guten Nebenerwerb durch Mieteinnahmen. Außerdem entfällt die beschwerliche Suche nach geeigneten Mietern. Allerdings gibt es einige Stolperfallen zu beachten. Im folgenden Beitrag habe ich für Sie einige Besonderheiten zusammengestellt, die Sie beim Kauf einer vermieteten Immobilie nicht außer Acht lassen sollten.

 

Mehrfamilienhaus im Gesamtpaket: Mieter inklusive

Sie haben eine geeignete Immobilie gefunden und könnten sich durchaus vorstellen, dieses Mehrfamilienhaus zu kaufen. Doch wie bei jedem Hauskauf und vor allem bei vermieteten Immobilien reicht ein guter erster Eindruck nicht aus, um eine endgültige Entscheidung zu treffen. Bedenken Sie, dass Sie ab dem Eigentumsübergang gesetzlich dazu verpflichtet sind, in die Rechte und Pflichten der bisherigen Mietverhältnisse einzutreten. Diese Mietverhältnisse sollten Sie nicht blauäugig übernehmen. Überprüfen Sie die Zustände vor dem Abschluss des Kaufvertrages sehr genau. Nehmen Sie am besten auch den vergangenen Verlauf der Mietverhältnisse unter die Lupe.

  • Haben alle Mieter in der Vergangenheit immer pünktlich gezahlt?
  • Bestehen zurzeit oder bestanden in der Vergangenheit Mietrückstände?
  • Wurden die Wohnungen in der Vergangenheit pfleglich behandelt?
  • Wurden gemeldete Mängel einer oder mehrerer Wohnungen noch nicht behoben?
  • Sind die Kautionen lückenlos gezahlt oder sicher hinterlegt?

Der neue Vermieter ist dazu verpflichtet, den Mietern ihren Platz zum Leben genauso zu belassen, wie er ist. Durch den Eigentümerwechsel darf sich für die Mieter nichts ändern. Möchten Sie Mietverträge ändern, sind Sie auf die Zustimmung des Mieters angewiesen. Gibt es also in den Mietverträgen oder bei den -verhältnissen einen Handlungsbedarf für Sie, der eine unbedingte Änderung der Mietverträge voraussetzt, loten Sie vor dem Kauf die Bereitschaft der Mieter aus, Ihre Änderung zu akzeptieren oder sehen Sie sich nach einem anderen Objekt um.

 

Ihre Rolle als neuer Vermieter

Beim Kauf eines Mehrfamilienhauses werden Sie zum neuen Vermieter. Das Datum des Kaufvertrages spielt dabei keine Rolle. Darum werden die Mietzahlungen auch nach der Unterschrift noch nicht auf Ihrem Konto eingehen. Auf der anderen Seite sind Sie auch noch nicht verpflichtet, sich um die Belange der Mietverhältnisse zu kümmern. Erst ab dem Datum des Grundbucheintrages gehen alle Rechte und Pflichten des Vermieters auf Sie über. Ab diesem Zeitpunkt werden die Mieten auf Ihr Konto eingezahlt und Sie haben das Recht, Mahnungen, Kündigungen oder Mieterhöhungen vorzunehmen, sofern nichts anderes im Kaufvertrag vereinbart wurde. Bevor Sie Ihre Rechte als Vermieter ausüben, sollten Sie die rechtliche Seite Ihres Vorhabens unbedingt abklären. Vor allem tiefgreifende Einschnitte, wie beispielsweise eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist mit zahlreichen Fallstricken behaftet. Beispielsweise muss ein Kündigungsrecht im Kaufvertrag vom Verkäufer eingeräumt werden. Ein guter Anwalt kann Sie dazu kompetent beraten.

Neben Ihren Rechten, gehen mit dem Kauf des Mehrfamilienhauses auch die Pflichten des Vermieters auf Sie über. Ab dem Datum des Grundbucheintrages, sind Sie dafür verantwortlich, dass durch Mieter gemeldete Mängel behoben werden, das Objekt instandgehalten wird und dass die Mieter an Sie herantreten können, sollte Klärungsbedarf bestehen.

 

Der Stichtag des Eigentumüberganges beim Kauf eines Mehrfamilienhauses

Auch für das Verhältnis zwischen Ihnen als neuer Besitzer der vermieteten Immobilie und des Vorbesitzers gilt das Datum des Grundbucheintrages als Stichtag. Mit dem Übergang des Eigentums sind einige Ansprüche des Vorbesitzers verwirkt, andere nicht.

Weiterhin bestehen bleiben:

  • Kündigungen aufgrund erheblicher Vertragsverletzungen
  • Eigenbedarfskündigungen vom Vorbesitzer zu Ihren Gunsten
  • Mieterhöhungsverlangen
  • Alle Mietverträge
  • Stillschweigende Vertragsänderungen
  • Schadenersatzansprüche. Die Ansprüche verbleiben bei den jeweiligen Parteien, es sei denn, es sind andere Vereinbarungen getroffen worden.
  • Betriebskostenabrechnungen. Sind Rückzahlungen an Mieter zu leisten, müssen Sie die Anteile mit dem Vorbesitzer abklären.
  • Kautionszahlungen und Bürgschaften

Durch den Übergang sind verwirkt und damit nicht mehr gültig:

  • Kündigungen aus Eigenbedarf vom Vorbesitzer
  • Die Pflicht des Vorbesitzers, Mängel zu beseitigen, die vor dem Verkauf bestanden

Dieser Beitrag ist ein kurzer Überblick über Stolperfallen, die Sie beachten sollten, wenn Sie ein Mehrfamilienhaus kaufen wollen. Um umfassend informiert zu sein, sollten Sie einen Anwalt und/oder einen kompetenten Immobilienmakler zu Rate ziehen. Ich stehe Ihnen bei Fragen und Problemen gerne zur Verfügung. Scheuen Sie sich nicht, mich zu kontaktieren. Ich freue mich auf Ihre Anfrage!

 

Über den Autor

Rico Peuker Immobilienmakler Dresden

Mein Name ist Rico Peuker.
Ich bin Immobilienmakler und Inhaber des Unternehmens RP Real Estate in Dresden. Ich setze mit meinem Know-how und meiner Erfahrung den Verkauf Ihrer Immobilie um. Haben Sie noch offene Fragen? Kontaktieren Sie mich gerne!

 

Jetzt Kontakt aufnehmen

 

Online Immobilienbewertung

Eine objektive Einschätzung vom Immobilienmakler-Profi ist eine große Hilfe für Käufer und Verkäufer. Denn auf der Grundlage einer professionell erstellten Immobilienbewertung für Ihr Haus, Ihre Wohnung, Ihr Grundstück oder Ihrem Gewerbe können Sie einen fairen und realistischen Preis für Ihr Objekt ermitteln.
Ich als Ihr Immobilienmakler aus Dresden helfe Ihnen dabei.

Beratung ohne Risiko einfach & kostenlos in wenigen Schritten

Jetzt bewerten lassen!

Adresse

RP Real Estate
Alaunstr. 11
01099 Dresden

Rechtliches