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erstellt am 3. August 2019 um 21:18Uhr

Eigenbedarfskündigung: Das müssen Vermieter beachten – Teil 1

Sie möchten eine Wohnung erwerben und selbst einziehen, doch die Wohnung ist aktuell vermietet. Für den Mieter ist das meist eine unschöne Nachricht, doch letztlich ist die Wohnung Ihr Eigentum, das Sie auch selbst nutzen können.

 

Eigenbedarfskündigung – Die Rechtslage für Vermieter

Um zwischenmenschliche Willkür zu verhindern und Mieter davor zu schützen, von einem Tag auf den anderen obdachlos zu werden, ist die Kündigung auf Eigenbedarf zu Gunsten des Mieters stark reglementiert. In dieser kleinen Serie fasse ich für Sie die wichtigsten Punkte zusammen, die Sie als Vermieter zur Eigenbedarfskündigung beachten sollten.

 

Kündigung wegen Eigenbedarf – Die Voraussetzungen

Eine Kündigung eines Mietvertrages ist nur unter bestimmten Umständen ordentlich und wirksam: Dann, wenn sie den Vorgaben des Bürgerlichen Gesetzbuches entspricht. Um Eigenbedarf anzumelden, muss ein berechtigtes Interesse seitens des Vermieters bestehen. Laut §573 BGB besteht dieses berechtigte Interesse, sobald “der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt”.

Wer darf einziehen?

Berechtigtes Interesse an der eigenen Wohnung besteht also, wenn man selbst oder ein Angehöriger die Wohnung nutzen will. Dieser Angehörige ist in der Regel ein naher Verwandter. Aber auch Cousins oder Großneffen und -nichten oder auch Stiefkinder zählen dazu. Auch die Nutzung der Wohnung von eingetragenen Lebenspartnern oder getrennt lebenden Ehepartnern ist ein berechtigtes Interesse. Mitunter ist ein Nachweis über die persönliche Bindung erforderlich.

Warum ist die Kündigung notwendig?

Es ist nicht zulässig, dem Mieter das Mietverhältnis zu kündigen, weil der Vermieter selbst gern in seiner Wohnung wohnen möchte. Der Wunsch ist kein berechtigter Grund zur Kündigung. Es bedarf einen Grund für die Eigennutzung. Die Eigenbedarfskündigung ist für den Vermieter nur dann erfolgreich, wenn er sie gut begründen kann. Ein möglicher Grund ist die Familienplanung. Bietet die vermietete Immobilie mehr Wohnraum, ist bereits die Notwendigkeit unumstritten. Möchte der Vermieter die Wohnung als Alterssitz nutzen, ist auch diese Begründung zulässig.

Anders liegt der Fall bei Zweifamilienhäusern, in denen Mieter und Vermieter gemeinsam leben. Hier muss kein guter Grund für die Eigenbedarfskündigung vorliegen, doch die Kündigungsfrist verlängert sich jeweils um 3 Monate, liegt also zwischen 6 und 12 Monaten.

Wann soll gekündigt werden?

Die Eigenbedarfskündigung kann für Vermieter ein langwieriger Prozess sein. Deshalb muss der Grund, weshalb der Mieter ausziehen soll, auch langfristig Bestand haben. Wohnt der Mieter schon sehr lange in dieser Wohnung, hat er auch lange Zeit, sich eine neue Wohnung zu suchen. Ab 8 Jahren beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist mindestens 9 Monate. Bei bis zu 5 Jahren liegt sie bei mindestens 3 Monaten.
Anders liegt der Fall bei Zweifamilienhäusern, in denen Mieter und Vermieter gemeinsam leben. Hier muss kein guter Grund für die Eigenbedarfskündigung vorliegen, doch die Kündigungsfrist verlängert sich jeweils um 3 Monate, liegt also zwischen 6 und 12 Monaten.

Wem darf gekündigt werden?

Vermieter müssen bei einer Eigenbedarfskündigung nicht nur gut begründen können, warum sie den Mieter umziehen lassen möchten. Sie haben auch eine gewisse Sorgfaltspflicht für ihre Mieter und dürfen ihnen nicht unter widrigen Umständen einen Umzug zumuten. Das gilt zum Beispiel für Mieter, die ein hohes Alter oder wenig Einkommen haben oder schwanger, pflegebedürftig, suizidgefährdet oder tief im Umfeld verwurzelt sind. Kann der Mieter darlegen, warum es unzumutbar ist, die Wohnung zu verlassen, kann die Kündigung auf Eigenbedarf durch den Vermieter angefochten werden.

 

Eine Wohnung kaufen mit der Absicht zur Eigennutzung

Diese bisher genannten Voraussetzungen gelten dann, wenn Sie eine Wohnung kaufen und sich die Absicht, in fernerer Zukunft selbst einzuziehen, offen halten möchten. Kaufen Sie die Wohnung als Privatperson in der Absicht, sie so schnell wie möglich selbst zu nutzen, benötigen Sie Geduld. Denn zunächst gilt nach dem Kauf der Wohnung eine dreijährige Sperrfrist, innerhalb dieser Sie keinen Eigenbedarf anmelden können. Je nach Region unterscheidet sich diese Frist bisweilen. Hier sollten Sie sich individuell informieren.

Möchten Sie eine vermietete Wohnung kaufen und sind sich über die Formalitäten unsicher, die zur Eigenbedarfskündigung nötig sind, lesen Sie im zweiten Teil dieser Serie weiter. Sind noch Fragen offen? Kontaktieren Sie mich gerne!

 

Über den Autor
 

Rico Peuker Immobilienmakler Dresden
 
Mein Name ist Rico Peuker. Ich bin Immobilienmakler und Inhaber des Unternehmens RP Real Estate in Dresden. Ich setze mit meinem Know-how und meiner Erfahrung den Verkauf Ihrer Immobilie um.  
 
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