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erstellt am 26. November 2019 um 12:03Uhr

5 Fragen und Antworten zum Erbbaurecht

Das Thema Erbbaurecht ist kein leichtes Thema. In diesem Beitrag bringen Wir Euch dieses komplexe Gebiet näher und geben hilfreiche Tipps.

 

1. Was bedeutet Erbpacht?

Erbpacht ist der ehemalige juristische Fachbegriff für die Rechtsfigur des Erbbaurechts, der heute noch umgangssprachlich genutzt wird. Ursprünglich diente er dazu, zwei Dinge auszudrücken: Zum einen den Umstand, dass es sich um ein vererbbares Recht handelt, zum anderen dient der Terminus „Pacht“ immer dazu zu formulieren, dass es sich eine Gebrauchsüberlassung gegen Entgelt handelt, die aber kein Mietverhältnis darstellt.

Ursache des Verfahrens ist im Grunde ein Problem, das sich aus dem deutschen Immobiliarsachenrecht ergibt. Dort ist schlicht nicht vorgesehen, dass der Eigentümer eines Grundstücks nicht gleichzeitig der Eigentümer eines darauf befindlichen Gebäudes ist. Im Regelfall gehört ein Haus zum Grundstück und damit auch zum Eigentum des Grundstückseigentümers.

Das bedeutet, wer ein Haus kaufen will, kauft und bezahlt auch das zugehörige Grundstück. Fälle, in denen ein Grundstückseigentümer bereit ist, eine Fläche für einen Hausbau zur Verfügung zu stellen, den Grund und Boden aber nicht veräußern möchte, können mit den Normen zu Grundstückskaufverträgen nicht geregelt werden, eine entsprechende Niederlegung im Grundbuch wäre nicht möglich.

Dazu bedarf es der Figur des Erbbaurechts, die deshalb für genau diese Fälle installiert wurde. Der Gesetzgeber hat dazu das Recht an der Nutzung des Grundstücks rechtlich zu einer Sache gemacht, um es dann wie ein grundstücksgleiches Recht behandeln und beispielsweise im Grundbuch eintragen zu können. Damit können Erbbaurechte nun verkauft und vererbt werden, wie das Eigentum an Grundstücken selbst.

2. Wer vergibt und erwirbt Erbbaurechte und warum?

Das Eigentum an Haus und Grundstück zu trennen ist für den Erbbaurechtsgeber dann interessant, wenn er das Grundstück langfristig selbst nicht nutzen aber auch nicht veräußern möchte. Früher traf das auf Großgrundbesitzer zu, die durch familienrechtliche Zwänge wie Erbverträge gebunden waren. Oft sollte das Vermögen der Familie für künftige Generationen in seiner Gänze erhalten bleiben, weswegen Verkäufe verboten waren. Da die Großgrundbesitzer aber Arbeiter für ihre Ländereien, Höfe und Felder brauchten, sollten die sich auch dort ansiedeln können. So war eine Regelung nötig, die es den Arbeitskräften erlaubte, auf dem Grundbesitz eigene Wohnhäuser zu errichten, ohne dass das Eigentum an dem Gebäude zwangsläufig auf den Grundstücksbesitzer überging. Heute sind private Erbbaurechtsgeber eher selten geworden.

Die Mehrheit der Erbbaurechte wird inzwischen von Institutionen wie Kirchen und Kommunen vergeben. Dies geschieht meist vor dem Hintergrund, dass es nicht nur wohlhabenden Menschen möglich sein soll, ein Eigenheim zu besitzen. Baut oder kauft man ein Haus auf einem Erbpachtgrundstück, entfällt immerhin der Kaufpreis für das Grundstück. So kann ein Eigenheim je nach den örtlichen Grundstückspreisen erheblich günstiger werden. Zum Ausgleich wird dafür der Erbpachtzins gezahlt. Da ein Erbbaurechtsvertrag für mehrere Jahrzehnte geschlossen wird und die Pachtdauer meist länger als ein Menschenleben ist, kann das aus Sicht des Erwerbers durchaus ein sinnvolles Geschäft sein.

3. Wie läuft ein Erbpachtverhältnis ab?

Ein Erbpachtgeschäft beginnt mit dem Abschluss des notariell beurkundeten Pachtvertrags. Darin werden Details wie Laufzeit und Pachtzins geregelt. Manche Einzelheiten sind bereits gesetzlich vorgeschrieben und bedürfen deshalb nicht unbedingt einer weiteren Regelung. Die Pachtdauer kann frei vereinbart werden. Üblich sind 99 Jahre. Der Pachtzins kann während der Laufzeit erhöht werden, Erhöhungen werden meist an einen Index gekoppelt vereinbart. Nach Abschluss des Vertrages erfolgt die Grundbucheintragung, ganz ähnlich wie bei einem normalen Grundstückskaufvertrag.

Im Grundbuch des Grundstücks werden Erbbaurechte als Belastung in Abteilung II eingetragen. Die erste Rangstelle sichert hier den Vorrang vor allen anderen möglichen Belastungen. Der in Abteilung I eingetragene Eigentümer bleibt unverändert. Anschließend wird ein neues Grundbuchblatt angelegt, das das Recht wie ein neues Grundstück behandelt. In Abteilung I wird der Erwerber eingetragen, in Abteilung II der Pachtzins als Belastung. Dieses Verfahren sorgt dafür, dass Erbbaurechte nun wie Grundstücke belastet, vererbt oder veräußert werden können. Außerdem werden auf diese Weise die Rechte jeder Vertragspartei gegen einen eventuellen Vermögensverfall der anderen, der zu einer Zwangsversteigerung führen könnte, abgesichert.

Nun kann ein Haus auf dem Erbpachtgrundstück gebaut werden. Eine Grundschuld für eine Finanzierung lässt sich in Abteilung III des Grundbuchs des Erbbaurechts eintragen wie jede andere auch. Wird das errichtete Gebäude später verkauft, wird nur das Erbbaurecht verkauft, nicht aber das Grundstück. Die Laufzeit des Erbpachtvertrages verlängert sich hierbei allerdings nicht. Angenommen, der erste Erbbauberechtigte verkauft das Haus nach 30 Jahren, erwirbt der Käufer nur die Restlaufzeit von 69 Jahren.

Bei Ablauf der Vertragslaufzeit tritt der sogenannte Heimfall ein. Das bedeutet, das Nutzungsrecht des Erbbauberechtigten erlischt und der Grundstückseigentümer wird auch Eigentümer des Gebäudes. In diesem Fall steht dem Erbauberechtigten eine Entschädigung in Höhe von zwei Dritteln des Verkehrswertes zu. Die Parteien können den Vertrag aber auch verlängern bzw. einen neuen abschließen, wenn beide das wünschen.

4. Wo können Schwierigkeiten entstehen?

Die Mehrheit der Erbbaupachtverhältnisse läuft ohne Probleme und zur Zufriedenheit aller Beteiligten ab. Es gibt jedoch einige Punkte, die etwas störanfällig sind – dies insbesondere, wenn sich der Erwerber vorher nicht über diese Besonderheiten des Erbbauverhältnisses im Klaren ist.

Beispielsweise Erschließungskosten können zum Streitfall werden, denn die Pflicht, sie zu tragen, trifft abhängig vom Sachgrund eine der beiden Parteien. Vertraglich werden sie aus Gründen der Praktikabilität meist dem Erwerber übertragen. Übernimmt der Grundstückseigentümer die Kosten, wird dafür der Pachtzins erhöht.

Der Erdbaurechtsgeber muss in einigen Fragen seine Zustimmung geben. Das betrifft bauliche Änderungen des Gebäudes oder auch Belastungen im Grundbuch. Versagen darf er die Zustimmung etwa dann, wenn der Erbbauberechtigte sein Recht überlasten könnte – also z. B. der Heimfall dafür sorgen würde, dass der Erbbaurechtsgeber Grundschulden ablösen müsste, die den Wert des Gebäudes übersteigen. Auch einer Veräußerung muss der Grundstückseigentümer zustimmen, weil der Käufer in den Erbbaurechtsvertrag eintritt.

Üblicherweise räumen sich die Parteien gegenseitige Vorkaufsrechte ein – für den Erbbaurechtsgeber im Fall des Verkaufs und für den Berechtigten bei Ablauf des Vertrages. Diese Vorkaufsrechte bedeuten, dass der jeweils in andere in einen bereits abgeschlossenen Kaufvertrag eintreten kann – zu dessen exakten Konditionen. Verhandlungen darüber sind zwecklos. Das gilt insbesondere dann, wenn es noch zu gar keinem Vertragsabschluss mit Dritten gekommen ist. Ein Vorkaufsrecht ist keine Ankaufspflicht.

Die Steuerpflicht für das Grundstück liegt ausschließlich beim Erbbauberechtigten. Das gilt sowohl für die laufende Grundsteuer als auch für die Grunderwerbsteuer, die fällig wird, obwohl das Grundstück selbst gar nicht verkauft wird.

Der Heimfall tritt eventuell nicht erst bei Ablauf des Vertrages ein, sondern ist auch schon vorher im Falle von Vertragsverletzungen durch den Berechtigten möglich. Rückstände beim Pachtzins oder bei der Instandhaltung können dazu führen, dass das Erbbaurecht auch schon vor dem Ende der Laufzeit auf den Grundstückseigentümer übergeht.

Der Erbpachtzins kann in einer Weise steigen, die der Berechtigte nicht erwartet hat, und ist immer zu zahlen. Diesen Umstand sollte man nicht aus den Augen verlieren und prüfen, ob die eigene Altersversorgung dieser Zahlungsverpflichtung entspricht.

5. Wann ist das Erbbauverfahren zu empfehlen?

Wie bei jedem Immobiliengeschäft geht es auch hier letztlich um sehr viel Geld. Erbbaurechtsverträge sind vorrangig dann eine gute Lösung, wenn den Einschränkungen ein größerer wirtschaftlicher Vorteil gegenübersteht. Dies ist regelmäßig dann der Fall, wenn der Kostenvorteil, der entsteht, weil das Grundstück nicht bezahlt wird, überzeugend ausfällt.

Das trifft vor allem dann zu, wenn die Grundstückspreise und die Finanzierungskosten hoch sind. In Niedrigzinsphasen kann es trotzdem auch noch gute Gründe geben. Denkbar wäre etwa, dass das Wunschgrundstück gar nicht anders zu bekommen ist, oder dass der Erwerber aus persönlichen Gründen z. B. mit einer sehr kurzen Restlaufzeit einverstanden ist und so ein Schnäppchen machen kann. Unter Umständen kann ein Vertrag mit kurzer Restlaufzeit genau in die persönliche Planung passen. Wer von vornherein einen späteren Umzug zu einem langfristig feststehenden Termin plant, wird durch den Heimfall nämlich der lästigen Notwendigkeit enthoben, einen Käufer für sein Eigenheim finden zu müssen.

 

Über den Autor

Rico Peuker Immobilienmakler Dresden

Mein Name ist Rico Peuker.
Ich bin Immobilienmakler und Inhaber des Unternehmens RP Real Estate in Dresden. Ich setze mit meinem Know-how und meiner Erfahrung den Verkauf Ihrer Immobilie um. Haben Sie noch offene Fragen? Kontaktieren Sie mich gerne!

 

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